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房貸新政半月數據考:樓市成交回暖價格難漲
作者: ?來源: ?時間:2014年11月20日
  9月30日,中國人民銀行與銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱“9·30房貸新政”)后,半個月過去,新政效果立竿見影。
  多家代理機構和房企的銷售數據顯示,十一黃金周開始,一些項目來訪量大增,此前的來訪開始轉化為實際簽約量,10月前半月成交明顯回暖。
  在價格方面,主流房企的行為和判斷仍趨于謹慎,認為市場以平價走量為主。萬科甚至認為,四季度樓市是繼續降價態勢,會有更多樓盤降價。“房價下跌是有合理空間的,去年房價上漲的部分跌回去一半差不多就是合理價位。”
  接受21世紀經濟報道記者采訪的多位業內人士表示,新政給市場帶來的是一個銷售窗口期,并不能說市場就此反轉;長期來看,房地產業新常態已確立,樓市供求關系逆轉,整體供大于求,房企去庫存是首位,樓市正在進入存量房時代。
  成交量回暖
  萬科集團提供的數據顯示,今年十一期間新推盤30多億,認購80億,去年十一認購30多億,同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看,從9月1日至10月8日,推盤290億,認購270億,比9月單月的數據好了很多。
  萬科并非個案。多家券商調研顯示,十一期間整個行業銷售都比較理想,大部分主要房企認購數字都高于2013年,應該是一倍左右增長。
  第三方市場研究機構數據也顯示,雖然商業銀行房貸細則尚待落地,但效果已經顯現,訪客量、來電量均有增加。業內也對“銀十”樓市行情持樂觀態度。
  某研究中心監測的37個城市數據顯示,十一黃金周共成交商品住宅138.36萬平方米,較2013年、2012年同期分別增長3%和9%,其中13個二線城市市場回升最為明顯,較同期分別上漲14%和21%。這還不包括假期因素使得多數城市網簽滯后,大量隱性成交未在數據上及時體現。
  某地產市場研究部統計,十一期間,北京市商品房網簽量同比下降超過30%,但日均新增客源量較9月增加25.3%。而訪客量是成交量的先行指標,預示市場中未來購房潛力的變化。
  中原地產10月前7天房地產相關收入較9月同比上漲138%,新房收入增長198%,二手房收入增長123%。不過,由于網簽數據具有滯后性,十月初的網簽數據反映的是9月末的實際銷售。大部分城市在十一假期新開盤認購有改善,杭州、武漢、寧波、深圳、東莞、福州、昆明等,實際認購改善幅度約10%-20%,但無錫、濟南、寧波等城市數據平平。
  第一大新房代理商世聯行數據顯示,世聯行十一假期實現代理銷售額超120億元,同比增65%,創下歷年新高。國慶期間,90平方米以上戶型成交占比達57%,相比前三季度該比例提升2.8個百分點。其中,90-140平方米占比達46%,成為需求主力。此外,世聯行周客戶上門數環比上周上升64%,其中一線城市的增長幅度要大于二線。
  中原地產研究總監劉淵表示,十一假期銷量整體上有10%-20%回升,這是在銀行細則未出的情況下,房貸新政對市場心理產生了積極影響,預計還將持續。網簽數據在10月份下半月會有所體現。
  成交方面,不少業內人士都認為,隨著市場景氣實際好轉,四季度開發商推盤量會擴大。
  房企平價走量
  央行9·30新政發布后一周內,綠城、綠地、恒大等房企傳出節后漲價的內部文件,但綠地、恒大先后均予以否認。
  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,大部分城市沒有房價上漲動力,上述傳聞應是房企從營銷的角度,營造漲價預期和市場氛圍,引導市場向有利于銷售的方向轉向。
  從房價慣性看,目前房價下跌城市數量仍然是主流,大多數大中城市仍然面臨房價下降的壓力。據中國某研究院統計,9月全國100個城市(新建)住宅平均價格環比增長-0.92%,連續5個月下跌,跌幅擴大0.33個百分點。
  從近期入市的新樓盤來看,定價以平穩為主。深圳的華潤城、北京的中冶德賢公館等,都采取了平價入市策略。
  萬科有關人士認為,新政并不能扭轉房價下降預期。去年房價上漲是過頭了,市場一定要糾正。預判四季度會是繼續降價的態勢,甚至會有更多樓盤降價,房價下跌會更加明朗,降價的比例和范圍會更寬,而且購房人會更加果斷。
  “一部分開發商降價,一部分開發商觀望,等市場回升”,劉淵認為,當前市場以上市公司為代表,年度銷售計劃有壓力,價格策略比較靈活,會積極定價;而一些本地小開發企業,沒有業績壓力,有些是項目公司運作,負債較少,不愿意降價。
  張宏偉認為,品牌開發商力拼“銀十”與上市公司年報銷售業績的策略并不會改變,開發商會使出渾身解數在最后3個月最大限度跑量,扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此,對于第四季度的大中城市樓市來講,要想出現成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情,房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現大規模漲價現象。
  “千萬不要認為9·30之后就可以長期維穩甚至回暖,這只是一個銷售窗口期而已,而不是轉折點。”某地產中國聯席總裁丁祖昱表示,這個窗口期僅有2-4個月的時間,其中10-11月份肯定不錯,12月和明年1月則很難說。
  丁祖昱表示,目前銀行資金有限,年底銀根將收緊。隨著10月、11月房貸額增加,而MBS和長債還來不及發售,所以年末銀根仍將短缺,這是此次樓市銷售窗口期最大的制約。
  去庫存仍是首位
  央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放松的信號,一定程度上有助于消除房地產市場下行風險。但多位業內人士指出,樓市庫存依然處于高位,“去庫存”是首要選擇,樓市已進入存量房時代,房地產市場已進入供過于求的“新常態”。
  上海某房地產研究院的數據顯示,截至9月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米,環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%,尤其一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長,且9月增幅又進一步擴大,庫存壓力巨大。
  張宏偉表示,庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數,比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等,房價年內仍然有下行壓力。
  “從市場去化率看,萬科重點關注的14個城市8月、9月去化率分別是0.68、0.71,9月市場銷售低于新增可售,月度庫存從1.41億平方米上升至1.45億平米。9月底庫存去化月數11.6月,高于上月底的11.4月。”前述萬科溝通會紀要顯示,9月數據都不太樂觀。
  劉淵認為,一線城市庫存水平比較低,11-12個月庫存去化水平,存量絕對值與歷史高位持平,只要月銷量增加,庫存消化周期可以比較快回落。
  但二三線城市有15-20個月的庫存周期,實際庫存值遠高于歷史高位,且人口增長已經放緩,40個城市過去5年約有30個城市人口增長率平均只有5%,很多二三線城市新房發展活躍度已經達到了一線城市的水平。大多數二三線城市會有長時間的調整,短期內不會再有價格的上漲。
  這意味著,由于去庫存壓力巨大,房地產市場供求關系已經逆轉,房地產投資、交易量及房價增速均將進入平緩的“新常態”。
  前住建部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示,房地產賣方市場供不應求已經全面地為買方市場供大于求取代,供大于求成為市場發展的常態。2013年房地產業量價齊升,購銷兩旺,是不正常的現象。
  德信資本董事長陳義楓認為,房地產行業正在進入存量時代,未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值,今后增量很難跨越,可是存量永遠是增加的,并購因此成為永恒的主題。
  廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為,過高的庫存量,中心城市過高的地價,以及過高的房價和租售比失調的現實情況,迫使樓市將經歷一個較長時期的調整期。這個調整期至少需要2-3年的時間。
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