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房貸新政會不會讓房地產市場重現08瘋狂?
作者: ?來源: ?時間:2014年11月20日
   9月30日,市場流傳很久的房貸信貸終于揭開真正的面紗。這份由央行和銀監會聯合發出的“關于進一步做好住房金融服務工作的通知”,對首套房貸的認定以及開發商的融資等做了“大尺度”的調整,有些調整甚至超出了市場的預期,貨幣當局迫切救市的心態躍然紙上。新的房貸新政作為一劑猛藥,將把岌岌可危的中國房地產市場推向何方,國人關注,全球財經界也極其關注。
  第一 房貸新政解讀
  一、首套房的認定尺度很大盡管和之前所傳的“對于已經還清貸款者,不管名下有沒有房,都算首套”這種沒有底線的寬松不同,但正式出臺的“首套房”的認定仍然超出了市場的想象:其一,七折利率重出江湖,這是08年“三率齊動”最大尺度的救市政策后的第一次。通知規定,對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定;其二,出臺了寬松的“認貸認房的”首套房貸政策。通知規定,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策,很顯然,這和市場之前傳說的有很大區別;其三,對已經取消限購或者沒有限購的城市,對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭,如何確定首付比例和貸款利率水平,通知將這個權利交給了銀行。這意味著,除了北上廣深四個一線城市,全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優惠。這是“通知”中最大尺度的放松,不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢,也意味著,一線城市之外的房貸部再分居住需求和投資需求。這完全是一種為去庫存、挽救房地產的沒有任何底線的貸款政策,甚至比08年的房貸政策都要寬松。因為08年救市時,還要打著“改善性需求的旗號”。
  二、增強金融機構個人住房貸款投放能力。為了鼓勵銀行業金融機構房貸的熱情,通知鼓勵銀行等通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
  三、增加開發商的融資能力。在今年進入房地產行業資金大幅度減少,1到8月份到位資金的增幅只有3%的情況下,為了增加開發商的現金流,通知要求銀行合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。這意味著,有相當一部分的銀行會向開發商開閘放款,解決開發商的燃眉之急。
  第二 政策如何影響房地產市場
  住房信貸新政的要害不是對政策本身“摳字眼”,比如研究70%的利率優惠會不會實施等等,中國的任何政策都重在領會精神實質。這個文件的精神實質是什么比文件本身說什么要重要很多。08年救市,文件打的是“改善性需求”的旗號,文件里規定了最低的首付比例。但最后的執行卻變成了瘋狂大救市,很多地方出現了零首付可以想買多少房子能買多少房子的情況,房貸政策之寬松,前所未有。這次文件的精神有三個:第一,如果你想買房,銀行要支持,以你能想象的力度支持;第二,銀行不愿意把資源投放在房貸上的問題管理層也幫你解決;第三,開發商沒錢的問題管理層也要求銀行給開發商融資。把握這三點,文件的精神就領會基本到位了:我們已經讓銀行放水了,買不買房就看你的了。有人評價,說這個房貸政策僅次于08年,我個人的判斷,文件本身的尺度完全超越了08年10月房地產救市政策,但08年有4萬億大救市這個背景,甚至可以說,這個背景比文件本身要猛得多,沒有四萬億的大瘋狂,僅僅靠住房信貸政策的調整,就不會有后來中國房地產的高歌猛進。所以,我個人認為,關鍵是如何執行,關鍵是官方如何窗口指導。因此,關注銀行的下一步實質性的舉動非常重要。
  第三 未來房價會如何
  我在此前的《中國房地產的驚天變局》的文章中指出,“如果此消息屬真,則意味著最強的房地產救市政策出臺,熱點城市的房子可以開始看了。” 在文章的最后也明明白白地指出:“一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房。”在政策明朗化之后,我再次重申這個觀點。但我個人認為,這個政策的效果不能和08年相提并論。
  其一,房地產市場的基本面和08年今非昔比。08年時住房總體仍然處于短缺階段,瘋狂救市的貨幣放水也催生了大家的購房避險需求。但是,今天,中國的房地產市場已經發生三大驚天變局:其一,過去買房炒房者,都變成了賣房者,這是房地產市場最大的變化,看不到這個變化的,都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢;其二,80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、一小部分的省會城市,住房庫存的消化周期已經到了紅色警報線,一些地方的庫存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的價值就和大白菜一樣;其三,社會資金正在撤離房地產市場,不要說投資已經降到14%以下,也不要說70個大中城市只剩下廈門一個在漲,看房地產的未來,最終要看資金如何投票。前8個月,進入房地產行業的資金增速只有3%,這是有房地產市場以來最差的,考慮到房地產2013年以來的體量已經很大,這個增幅意味著資金在逃離房地產行業。這三大變化是當地產當前的基本面,這個基本面和08年完全不同,也意味著政策實施后的效果也不能和08年相提并論。
  其二,金融市場的變化。08年為了救市,中國實施了前所未有的“寬松貨幣政策”,導致貨幣大投放和居民的恐慌性購房,這個大背景目前不存在。同時,在金融改革的大背景下,一是銀行不愿意把信貸資源過多的投向雞肋式的房貸,更別多打折的房貸;二是大量的社會資金已經不愿意進入房地產市場;三是居民對住房的投資熱情在下降;第四,反腐背景下政策的執行不可能太走調。這種情況意味著什么,意味著無論是金融機構,還是投資房產者對房地產市場本身的熱情已經今非昔比。本人認為,房貸信貸釋放出來的流動性不可能超過08年。
  其三,未來房地產市場的走勢如何。在這里,有必要必須嘚瑟一下,總有有很多人因為我和個別的開發商的過節而誤解我的房地產市場的觀點。本人從去年9月到現在一直堅持自己對未來房地產市場的幾個判斷:一,房地產市場因為流動會全面調整,這個判斷目前證明是完全正確的;二、中國的房地產市場在2017年之前不會崩盤;第三、中國房地產的轉折點已經到來。
  在這三點基礎上,我談判斷。首先我認為, 2014年及以后兩到三年的市場,主要受美國退出量寬導致的流動性緊張的影響,中國房地產市場的流動性總體會很緊張。流動性的短缺對于房地產市場是致命的,很多開發商會死掉,死掉之前跑路的也會大有人在,擁有足夠現金流活過這個冬天的就是王者,他們能迎來第二個春天。但除了這20%的城市,剩下80%的城市,房地產至少要陰跌三年,溫州、鄂爾多斯模式會形成燎原之勢。但,你一定要清醒:中國的地方政府在房子已經太多的情況下,無力阻止房價的下跌,但他有力量阻止房價的崩盤。
  其次,房地產市場的三個20%的分化。記住我的三個20%:只有20%的開發商會活下來;只有20%的城市住房具有投資價值;只有20%的樓盤才值得買。這次房貸政策調整,受益的也就是這三個20%,而且一定受益。剩下的城市,可能會因為房貸新政暫時停止下跌,會有回光返照式的回暖,但長期仍然是下跌的,因為房子太多了。而一線城市,因為真實需求存在,在降低購房成本之后,立即就會出現買盤,所以,國慶期間去看房是一個好的選擇。
  最后我仍然要強調:中國住房已經告別短缺,中國的房地產債務和杠桿已經足夠高,靠房地產維持漂亮數據的日子屈指可數。在中國,很多開發商都會死去,很多房子可能永遠賣不出去,這是市場的基本規律,逃無可逃。但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市,需求仍然是存在的,庫存是可以消化完的,一旦救市政策喪心病狂,你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房,這是中國人的宿命。而很顯然,現在就是這個極其瘋狂的時刻。
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